主持人：大家下午好，欢迎各位的光临。首先我们要感谢尊敬的张力威和徐东生，各位家电行业的精英代表们，欢迎大家来到中国房地产精装修前沿论坛的现场，感谢各位的光临。我是北京电视台的主持人张宇，昨天晚上到上海的时候上海是一个不夜城，今天当我来到上海嘉里大酒店的时候我们感觉非常温暖，希望我们的专家带来真知灼见。在各方通力合作下，经过一年的筹备和努力，中国房地产精装修前沿论坛今天终于和大家见面了，本次论坛得到中国房地产协会、中国家用电器协会两大协会的专业指导。
我介绍一下今天的嘉宾：中国房地产协会副会长张力威先生，中国家用电器协会副理事长徐东生先生，新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生，合生创展集团产业中心王玉龙先生，博西家用电器(中国)副总裁兼首席销售管王伟庆先生，欧琳集团总裁蔡勇先生，华远地产招采中心总经理孟瑛先生，北京国际设计周组委会办公室副主任孙群先生，克而瑞研究中心总监杨科伟先生，博西家用电器(中国)有限公司高级销售总监匡宏先生，中国房地产采购平台商务总监刘宇先生等，欢迎各位的到来，谢谢你们。同时我们也要欢迎海尔、美的、老板、方太等知名家电品牌的企业代表，也欢迎各位的光临。
在房地产白银时代激烈竞争的时代之下，房地产业从规模向利润换档，房企竞争力从重产品力向服务力过渡，精装化也成为非常重要的手段。从功能性满足向智能共享承载转变，我们本次论坛以集成、智能、物联为主题，寻找行业发展更多的可能性。首先我介绍一下本次论坛分为两个部分，第一个部分是行业大咖们分享一下他们的成功或者是失败经验，提前预告一下，我们接下来将要听到的是来自克而瑞研究中心的数据报告以及优秀配套企业的经验之谈等等。首先让我们用热烈的掌声有请中国房地产业协会副会长张力威先生上台为大家致词，我们掌声欢迎。
张力威：尊敬的徐理事长，优秀的供应商、企业家代表，各位来宾，大家下午好。首先我热烈祝贺2016中国家电暨消费电子博览会顺利开幕，同时欢迎各位出席由中国房地产产业协会、中国家用电器协会举办的中国房地产精装修前沿论坛，2016年是中国十三五的开局之年，在这个关键时期，中国房地产行业与家电行业首次跨界举办精装论坛意义十分重大。
未来中国的经济一改以往高增长的态势，步入稳增长的新常态。在经济新常态下，处于变革风口的中国房地产业正从规模向利润换档，房企竞争力从重产品力向产品力加服务过渡，提升附加值的重要手段。2016年，房地产行业仍然会作为拉动经济增长的重要抓手，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板已经成为供给侧结构性改革阶段性的重点任务。
一系列政策的红利值得产业链上下游的企业共同关注，产品是房地产企业的根本，好的项目能够帮助企业快速地实现利润的增长，在行业与市场竞争日趋激烈的今天，房企赢得市场关注和客户的认可已经成为企业销售的关键。房企项目升级和创新，目前主要体现在产业链后端开发、精装化、互联网加智能化，融入主题模式化等三个方面，住建部在2008年引发的《商品住宅装修一次到位实施细则》通知，目的也在于实现定制化装修的目标。
市场上精装房屋在美观度和实用性方面还不能达到购房者的需求，未来全精装市场接受度有待于进一步的提高和发展。家电、厨电、智能卫浴产品逐渐成为标配，某些品类需要平时与建筑、建材、设计等多个部门沟通和协调，争取全面解决方案，做到施工拼装化，以及家居智能化，成为行业必然的发展趋势和企业战略竞争的选择。
中国房地产业协会与中国家电协会未来将在安装标准化和产品模块化领域深入地沟通和交流，实现行业发展与改善住宅舒适度共赢的局面。事实上中国房地产采购平台成立的初衷就是希望借助互联网的大势，降低采购成本，使新产品、新技术得到广泛的应用，提升房屋产品的质量，促进房地产业与上下游供需双方在线上、线下实现信息交流交易联动，帮助企业优化成本。
因此我感谢在座的各位来宾和代表，希望大家对于优采平台的发展多提意见，同时感谢企业们对本次论坛的支持，谢谢大家利用接下来的时间畅所欲言，我预祝本次论坛圆满成功，谢谢!
主持人：在我主持很多领导的讲话里，我觉得张力威先生的致词既诚恳又非常实际，再次感谢您，谢谢。接下来我们有请中国家用电器协会副理事长徐东生先生上台为大家致词，我们掌声欢迎。
徐东生：尊敬的张会长，各位嘉宾，朋友们，大家下午好。首先我代表中国家用电器协会欢迎大家来参加房地产装修前沿论坛，对本次论坛的召开而欢聚的同仁们表示感谢。近年来国内市场受到宏观调控、消费升级以及国际房产的因素影响，逐步确定了转向未来精装修的发展趋势。中国精装楼盘的发展趋势与中国家电向高端、智能的整体方案发展是非常契合的。
家电精品化对于厨房、卫生间，整体化、智能化上提供了更多的个性化的施展空间。传统意义上的精装楼盘包括在厨房、卫生间的领域，目前的市场上各类嵌入家电以及集成空间，操作便利、功能强大的特点深受消费者的欢迎。以嵌入式的厨房产品为例，更容易与整体家具协调一致。嵌入式厨房，嵌入式微波炉、洗碗机等产品也在快速进入厨房。未来几年，厨电行业将致力于嵌入式厨电产品开发，做好房地产精装修的承载体。
同时卫生间家电精准氛围也在转型，华南、华东市场热水器的配置率高达80%。互联网技术的快速普及，催生了智能家具的发展，智能家具在成为人们追逐时尚消费，舒适消费，智能消费的主要表达方式，而构建家庭物联网是目前最好的承载体，智能家电可以精确地检测消费习惯，使物物相联，还可以自主学习，为消费者打造专属化共用系统，为消费者带来智能、便利，本届论坛为智能家电专门设立了家电馆，为消费者创造美好的生活环境是房地产行业和家电行业的共识，为此我们需要本次加强沟通交流，携手共同推动中国消费者生活品质的全面提升。
最后我预祝本次中国房地产精装修前沿论坛圆满成功，谢谢大家!
主持人：再次感谢徐东生先生，应该说房地产协会和中国家用电器协会强强联手，不仅让两个行业都带来了新的商机，同时毫无疑问地说，对于每个消费者来说都是一个福音。接下来我们将会有请拥有中国房地产最大信息数据库的克而瑞研究中心总监杨科伟先生上台为我们分享《当前房地产行业现状及未来的判断》，掌声欢迎。
徐东生：大家下午好，非常荣幸主办方让我来跟大家交流一下当前房地产行业的现状和未来的判断。其实大家可能最近对于房地产的关注度非常高，尤其是一些城市的房价迅速上升，中央和地方也出台了很多所谓的救市措施，成为媒体的关注点。其实作为不管是房地产企业来说还是家电企业来说，的确房地产行业的未来走向大家都比较关心。
2014年房地产行业进入自发的调整以后，2015年的政策强力刺激下，尤其是降二套房首付爆发之后，成交规模在去年的确也是创下了次新高，仅次于2013年的水平，成交金额也创下了历史的记录。房地产行业也不是像大家说的那么悲观，也不是非常乐观，因为毕竟从目前的人均居住面积来说，7亿的城镇人口人均居住面积达到了35平方米，基本上相对来说是比较高的水平。
另外一点，大家也深有体会，不管是自己还是周边的人，手里有两套房也是很普遍的现象。所以房地产行业也不是一个很快没落的行业，但也不是一个朝阳产业。未来的点就像我们这次的会议核心一样，就是在于改善性需求，当人们的基本居住需求满足以后，可能要住得更大、住得更好，比如说由原来的毛坯到精装修的转变也是我们细分产业的点，具体到当前行业的现状来说，去库存，就是所谓的供给侧结构化改革在房地产行业的体现就是去库存，所以都保持了非常低位的水平。企业在开工这块也是非常谨慎，还是以去库存为着力点，不管是今年还是明年，可能在未来的一段时间都是在这方面。
我们看一下从年后，去年12月份中央经济工作会议定了6大去库存原则以后，年后有13个省和5个市出台了房地产刺激政策。在刚刚进行的两会里面，关于房地产的描述落脚点也是在去库存，强调去库存、调结构。可能对于房地产行业来说，未来在去库存的关键点就是总理提出的三个要求，新型城镇化由现在的52%到60%的提升，户籍城镇化率由45%到50%多的提升过程，这个过程会在未来成为房地产行业去库存的主要需求。
近期的市场大家也都有所耳闻，虽然2月份在过年，但是很多的城市还是成交量上涨，像深圳、南京，包括最近的上海，也是这样的情况。但是其实从目前的量来说，大家都关心去库存，到底存量有多少?国家统计局给的待售面积是7.2亿平方米，全国的，就是开发商已经竣工的，还没有卖掉的，中国是实行期房销售的，这估计就是实在卖不掉的，就是任志强说的那种要炸掉的房子。
还有一个就是73亿的在建面积，从目前行业比较认可的数据来看，目前的库存大概是在69亿平方米这样的水平。过去十年可能整个中国卖的房子只有95亿，而这些房子其实在未来是需要真实地消化掉的。但是从一些大的城市来看，比如说表格里的大城市已经没有这样的问题了，很多城市已经出现了供不应求的情况。
所以其实最近很多政府部门也在让我们持续地监测，目前出的政策到底能不能去库存，尤其是三四线城市的库存。对于一二线的城市，大家可能没有太多的担心，但是其实三四线的比重是在全国总量的68%左右，所以这也是影响比较大的，如果要是作为房地产下游产业，家电、家装这些下沉到三四线城市是未来的盈利点。
土地成交量，国家去年就在限制土地供应，面粉被限住了，那么市场上的面包就会少一点，以时间换空间去库存，可能就不至于这个行业硬着陆。一线城市的房价涨得比较快，最近大家都在说“泡沫”，会不会重蹈像日本当年的情况，那整个产业链可能都结束了。总体上来看应该不太会出现这样的情况，因为这轮的房价结构性特征非常明显，只是在一线城市，当然一线城市不包括广州，北京、上海和深圳，还有个别的二线城市，南京、苏州、宁波、武汉这样一些热点的个别二线城市出现了这样的情况。大多数的三四线城市问题还是比较严重的，可能接下来价格还是会下跌，因为量实在太大了，很多城市都是人口导出型的城市。
对于企业来说，比如说像我们看到监测的大企业，其实前两个月的销售金额还是继续大幅度增长，同比上升了57%。像恒大和碧桂园这种在三四线城市布局比较多的项目企业，相比去年同期还实现了翻倍，对于企业来说，房地产开发企业未来的过程也是集中度不断提升的过程，大企业会比较在未来生存中不那么艰难。
房地产行业在去年出现了跟以前不太一样的变化，首先是政策面的变化，这是一个从去年到今年整个“十三五”基调不太有大变化的，跟上一届的调控、打压，转变为维护和呵护，整体的利好，就是把所谓的行政干预措施都逐渐地退出，也出台了各方面的救市政策。维护房地产市场的健康稳定的基调是很重要的，因为国内的房地产市场更多的是政策指导的。
市场也出现了一些变化，在政策给力的助推下，房地产市场也出现了新高，2014年有了大幅度的提升。城市的变化，这是我们目前大家都在说的，整个房地产行业是什么情况?总量过剩，区域分化的特征。目前来看，三四线城市还是比重比较高的，这个数据是不完全的统计样本数据，所以可能三四线的比重是25%到26%左右的水平。
总体上来说，这几年一线城市跟三四线城市可能是接下来大家都会比较看重的，因为三四线城市是政府希望它能够不出现问题，肯定是极力呵护，一线城市是市场的资本自由流动所造成的量价提升的结果。
对于企业来说，这几年房地产开发企业原来的开发销售模式碰到了一定的瓶颈，大家现在都在做转型，有的可能是已经退出了这个行业，有的是做一些互联网金融、社区O2O等，像其它的大基建、大金融、大消费这种其它的各种各样领域，房地产开发这块逐渐被其它领域所替代。
对于2016年和接下来的整体判断，政策面是刺激力度会进一步加大，尤其是现在首付款比例在一些三四线城市、二线城市最低降到了20%，根据之前周小川在G20峰会上的讲话，他觉得中国的家庭负债水平是比较低的，事实上就是说首付降低到10%，今年是比较可期的。这样的情况下，这样高的高杠杆撬动下，有可能三四线会活力比较凸显。
之前大家都有耳闻的房贷利息在税前抵扣，在两会上娄继伟提出了个税的综合改革方向就是这样的，其中包括个人赡养子女、老人的费用，房贷利息这些费用都在收入的税前抵扣，这无疑会大大刺激购买力。我们做过测算，其实房贷利息抵扣个税影响比较大的是月收入七千到一万四的人，对于这个政策的敏感度比较高的，对购买力的提升也是比较快的。
对于行业来说，目前行业的供过于求的去库存逻辑没有改变，今年的各项指标还会维持在低位，尤其是房地产开发投资、新开工这块，这跟我们今天参会的企业，下游的企业关联度不是很大，更多的是最近比较多的大宗商品的这些，比如说水泥、玻璃、建材、钢筋这些需求量不会有明显的好转，还是在去库存。现在虽然有73亿平方米的施工在建面积，但是这些面积里面很多是接近尾声的。接下来可能会迎来竣工量的高峰期，所以对于这块的需求不是特别大。
行业的规模，我们预计2016年销售面积还是会维持在12到13亿的平方米，未来将会缓步下行，2020年之后。这是我们根据人口自然增长、城市的更新、城镇化率带来的需求测算未来几年，至少在2015年到2020年这几年还会维持高位运行，在2020年之后就会有缓步下行的趋势。每年的市场规模已经出现了天花板，规模应该是见顶了。
在城市上，这十三个城市是我们觉得在接下来很长一段时间前景比较好的十三个城市，分为三个梯队，主要是现在的一线城市和一些东中部的二线城市，还有一些西部的重庆和成都这两个房地产市场规模非常大的两个城市，这两个城市的每年成交规模都是在2400万平方米左右的水平，就是住宅，如果商品房的话量更大。这两个城市其实在中西部的城市有很明显的特征，房地产需求是单体化的，都是向省会城市聚拢，不像东部和珠三角的城市，都是有多点开花的情况，东西部布局还是要更多地关注省会城市。
对于产品这块，住宅还是比较稳定的，办公这块是压力最大的，商业现在是结构性过剩的情况，尤其是大的综合型商超已经严重过剩，但是前景是在社区商业，大家现在都在讲社区O2O，这是未来比较好的一个前景。养老和旅游地产，养老现在大家都在说，中国的人口老龄化、老年人的比重逐年上升，这可能是以后的一个前景。其实对于开发企业来说，对于下游的装修、家电企业，这是未来以后要着力在产品方面研究的重点。但是目前来说还是有待培育的市场，未来的市场空间毫无疑问是比较大的。
目前房地产行业这块利润率是比较低的，我们看到135家的开发企业，A股上市的开发企业平均利润率只有10%左右。接下来可能利润会触底回升，一个是融资成本的大幅度降低，去年以来流动性非常松，另外就是政府也推出了减税措施，比如说营业税改增值税，还有其它的费用减免等等，都会让财务成本和管理成本、营销费用降低。竞争压力会趋缓，就是说到集中度的上升，未来还是大企业的天下。
我今天基本上要跟大家分享的就是这么多，关于目前房地产行业的形式和判断大概就是这些，谢谢大家。
主持人：说得非常实际和实在，接下来我们请新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生上台，他的主题是《新时期的房企发展战略背景与逻辑思考》。
欧阳捷：尊敬的张会长，尊敬的徐理事长，尊敬的现场各位嘉宾，大家下午好，非常荣幸能够受到主办方的邀请分享一些我们对行业的理解和新城控股在房地产行业对于战略背景思考，可能有些地方说得不对，抛砖引玉供大家参考。
我们今天分享的题目是新时期房地产行业的发展战略背景与逻辑思考。大家对于房地产行业的大势看法很多，不但行业外的人看不懂，行业内的人也看不懂，为什么这么说?讲一个小段子，我们有一个小伙伴的同事在上海的房价疯涨之前把自己的住房卖了，几天之后中介告诉他，这个房子涨了五十万，后悔不及，悲催的事情还在后面。他原来看好的一套房子，中介告诉他，又涨了五十万。一前一后，十来天的工夫一百万，五年的工白打了。
所以大家就问我，上海的房子到底能不能买?你们说能不能买?很多人说，不知道。其实这个问题背后反映了两个想法，第一个，如果我买了就是追涨，第二个，如果我不买再涨我可能就再也买不到了，这跟股票市场一模一样。但是实际上背后的真正问题还不是这个，而是另外两个问题。
第一个问题是上海的房价还会继续上涨吗?有人说东京在下跌，我们研究了全世界的大城市房价走向，除了东京的房价没有恢复到历史水平，其它城市房价都是在振荡上性，这么多年没有例外。澳大利亚、加拿大、香港、新加坡、伦敦等等，美国经历了次贷危机以后房价跌下来了，但是现在美国旧金山已经恢复了2008年金融危机之前的房价最高水平，还包括波士顿已经接近了。所以如果说美国的量化宽松政策继续实施的话，美国房价一定会超过2007年，当然现在美国加息开始了，但是美国会不会继续加息?可能不会，我们判断3月份加息的概率比较低。去年我们说美联储9月份不会加息，当时我们判断美联储不会加息的理由是什么?每个美国经济还在往下走，美国的经济恢复还没有起来，基础很不牢固。当时我们9月6号推出来的时候，90%的经济学家认为美联储会加息，但是一周之后认为美联储还会加息的经济学家降到25%。为什么今年我们认为不一定会加息?我们觉得现在全球G20峰会对经济形势的看法是悲观的，所以美联储如果这个时候加息就意味着它要逆世界潮流，要单独做，它能不能承受?值得怀疑，所以我们可以静待地看，我们话说得很简单，背后的分析很多。
第二个问题，大家担心上海的问题不是会不会继续上涨，很多人认为会继续上涨，最担心的问题是什么时候跌?万一泡沫破裂，我会不会成为最后的接盘者，这是最后的问题。所以我们从上海的房价问题跟大家分析一下。
上海房价要说清楚其实挺简单的，就是三句话，第一供求关系是主要矛盾，上海供求关系是非常紧张的。不仅是上海，北京、深圳也是一样。第二，货币泛滥是最大的推手，不是说货币泛滥不好或者量化宽松不好，钱多了就不值钱了，钱也是商品，资产尤其是如此。第三，投资避险是投资的本性，这一点不容置疑。
所以我们看上海的常住人口是持续增长的，积累了大量的需求，2000年到2010年十年间经增长量年均是64.2万人，上海这两年一直实行高房价的政策，同时退二进三，把低端的人口挤出上海，把控制人口的做法取得了一定的成效，2011年到2013年常住人口的年均增长量是23.7万人，2014年说是降到14万人，我们对这个数据是有点质疑的，有没有这么快?我们觉得不见得，特别说今年是负增长十万人，我们觉得更有问题。
为什么?因为有些数据现在是抽样调查，还不能把数据真实地反映出来。我们可以看到，六五普查2010年上海市统计人口的时候，前几年的人口增长就是30万人、40万人，到了2010年人口一下子增长了260万人，为什么?把以前没有统计到的全部修正了，所以我们认为2015年的数字未来会进行修正，但是不管准不准，反映的趋势是上海的常住人口净增长在持续往下走。
第二个，上海的建设用地。我们统计了16年来上海土地出让的商品住宅的面积是多少?1.48亿平方米，而我们的销售是1.28亿平方米，10年时间我们一算，最后我们只多出1300万平方米，这1380万平方米意味着什么?上海一年的销售量，上海还有房子可以卖吗?因为上海的房子是封顶才能卖，就是说没有封顶的房子还在建，封顶的房子最多可以卖一年。
上海累计批准销售套数是17.8万套，差了4.3万套，这4.3万套是批准上市和还没有卖的，还包括商办、公寓和别墅，可见上海的房屋供给有多么紧张，我们相信这里面很多嘉宾可能是上海人，所以背后的逻辑是什么?土地供应没有了。上海到2020年还有五年的时间，土地供应只有60平方公里，60平方公里相当于6000公顷，它还有供应基础设施、市政公用等等其它的用地，没有地了。
所以我们对照多年以前和近几年一看，土地供应下降了一半多，人口增长，土地减少，这就是背后的逻辑。上海六千多平方公里的土地49%是农用地，上海需要那么多的农用地吗?我想是不需要的。这是我们的政策制定的，政策导向是上海不能有更多的地，必须把所有的地控制起来，用什么方法?基本农田保护。那么这个政策对于上海来讲，是不是合适?我觉得大家可以探讨一下。
货币泛滥是最大的推手，这个事情我们看得非常清楚。去年7月份的时候，8月份的时候我们说我们的货币发行量很大，大到什么程度?1到7月份统计下来货币增发量超过12.48万亿，1到7月份货币的增发量。大家会经常看总量、增速，增速不重要，要看增量。增量有多少?12.45万亿，这是什么概念?是过去三年M2总量全年的平均值，相当于2012年、2013年、2014年平均每年发行了12.5万亿，1到7月份12.4万亿，所以我们预计M2的增量会到16万亿，总量会超过139万亿，当然最后的结果我相信大家都知道，去年的M2增量是16.3万亿。所以货币的量多了，钱多了，当然就是前面说的钱不值钱。
避险，这是毫无疑问的，以我个人的专业能力来判断，我们看不到上海的房价顶，我们在同行里面也问，谁能说上海的房价顶在未来五年、十年会达到什么样的高度可以见顶?北上广，其实不对，现在是京沪深，广州的常住人口净增长量在过去的几年间已经下降了，年均增长7.5万人，这是什么概念?对于广州超过1300万人口的超大城市来说，相当于人口的自然增长率，千分之六不到，就意味着广州已经没有新增加的外来人口了，所以影响一个城市的房价变化人口的供求关系是重要的因素，广州的土地比上海、深圳丰富很多，所以广州的房价我们认为已经见顶。深圳的房价会不会见顶?会的，香港的顶就是深圳的定。当然北京和上海我们现在还看不到顶。
所以去年8月份我们提出来，全国新一轮上涨周期已经开始了，一线城市领涨，二线城市普涨，三线城市止跌企稳，这个现象大家现在已经看到了。我们认为现在城市是严重分化的，有超一线城市，京沪深，一线城市是广州。超一线城市整个房价走势是非常清楚的，我们认为京沪深的房价调控是不可避免的，后续的政策会逐步乏力，但是大家的动作相对来说跟过去十年的调控已经不一样了。
第一，政策的储备是有限的，因为人口的增长供求关系很难扭转。第二，我们的心态已经变化了。其实我们货币的加杠杆也好，超发货币也好，实际上就是心理上能够容忍和承受未来的房价上涨，对于这些措施和严控措施还是会有，但是比以前会温和很多。一线，广州我们刚才说了，已经见顶了，所以广州存在取消限购的冲动。苏州、南京这些不说了，这些城市都会有一些政策，包括南京，南京要么放得很快，要么控得很紧，所以风向标的作用很明显，调控措施实际上已经在考虑出台了，有的已经出台了。
另外我们也看到一些弱二线城市开始去库存的道路，沈阳、长沙这些城市的土地供应量在逐年下降，包括大家都知道的常州，以前曾被誉为鬼城，常州是从前两年开始土地供应量连续两年连跌50%，这是政府控制的，主动调控的。连续三年不供地，这是政府明确宣布的，所以已经走在了全国的前列。所以我们全国的去库存道路的路径其实已经在自觉地开始了，而不是从今年部长说了这个话才开始的。
去库存的三四线城市非常多，我们看到三亚的在建施工面积相当于每年可销售面积的10倍，这是全国三四线城市去库存之首，泉州也有7.5倍，包括温岭、秦皇岛都在6倍以上。所以我们看到去库存已经成为了政治任务。如果列入中央的议题，这就是地方政府必须要做的事。所以我们现在看到了全国超过130个城市已经出台了相关的政策在推动去库存化。
库存到底有多少?去年就讲库存包括三个方面，第一个方面是统计局或者大家在去年一直谈的库存就是待售面积，其实这块很小，相当于半年的销售量。第二块，在建施工面积，去年11月份我在贵州讲这个事情，10月份我们也在其它论坛讲这个事情，贵州我们讲了以后，有一个与王石先生当年齐名的人士他就说，我们的在建施工面积已经全部卖了，这是常识。后来我想想，是不是说得有道理?我们仔细分析了一下，他说得没有道理。因为我们的在建施工面积中没被销售的部分是相当大的一部分，待售面积是什么概念?刚才我们说的待售面积是已完工的产品，就是我们的电器造好了放在库房里，但是没有卖出去的，我们的在建施工面积是我们把原材料加工好，全部都是做得差不多，就是没有组装喷漆，这是半成品，这是在建售楼面积。这中间有多少卖到?我们统计了一下，2000年到2015年有56亿平方米的在建施工面积未被销售。这是什么概念?就是全国在建施工面积171亿平方米，其中已经销售的是151亿平方米，所以56亿平方米是整个商品房，其中住宅集中在一部分，占最大的。
土地储备面积，大家都觉得这不是库存，是不是库存?刚才我跟徐理事长在交流的时候说，今年家电行业很开心，盈利水平比房地产企业高，什么原因?因为我们前端的钢铁、塑料、玻璃等等价格降了，所以给我们让出了利润空间。但是我们买这些东西回来之后还没有加工之前，这是我们的原材料，这个原材料就是我们的房地产的土地，所以也是库存。
这部分我们统计下来，2013年的年报，就是前年的统计年报，全国24家房地产企业都是相对比较大的，它们土地储备未经开发的面积达到6.59亿平方公里，如果按照容积率2，至少20亿平方米的房子可以销售，所以库存要加上，56亿平方米加上这个，再加上前面的库存，这就是我们的库存面积。
所以去库存的本质是什么?我们觉得很简单，减少供应，拉大需求。我们现在去库存的路径就是把土地供应减少下来，然后把我们的销售增长上去，通过刺激政策来刺激销售，刺激销售之后同时把土地供应减下来，供求差距就缩小了。所以我们就看到土地库存已经开始下降。
今天跟大家汇报的情况，因为时间很短，所以我不能占用大家太多的时间，到22号的时候在北京咱们张会长举办的《中国房地产五百强发布会》上，我到时候会跟大家有更详细的分享。为什么土地面积下降了，我们新开工面积在政府推出去库存之前就下降了?因为我们很多房地产企业已经开始活得不滋润了，有些已经要退出江湖了。
所以2013年、2014年我们一直说全国房地产企业到底多少家?90%都要退出去，所以在座的家电行业，我建议大家盯准行业中的龙头。我们可以想一下，上海一百家房地产企业够不够?有那么多楼盘吗?一个县级市五家够不够?足够了。一家企业生产十万平方米的房子，小楼盘，再把一个企业生产二十万、三十万楼盘、一百万的楼盘在一起，全国八千家足够了。所以90%的企业要退出。现在全国有多少家企业?全国加起来91000家，所以大家不要盯着剩余的八万家。
增加需求，这里面有几个需求点，我后面会跟大家分享的。其中，农民工进城是最大的增量，除了农民工进城以外都是存量，存量的需求在下降，这是很显然的，因为改善性的需求已经在减少了。现在的政策要解决这个问题，农民工进城，解决供给侧的问题我们的动作还没有开始，所有出台的政策都是针对需求侧的，比如说提升资产价格，居民加杠杆，拉动新增的需求发货币等等都是推动需求侧的，真正的供给侧改革还没有推出来。
房地产企业也是一样，做高端产品、中端产品、低端产品针对的客户到底是谁?我们周末在微信会讲“去库存八大军团”，要解决农民工进城要解决三个痛点，第一，没有进城安居落户的资本，我们要给农民工进城的落户资本，怎么解决这个问题?我们等一会会跟大家分享。第二个，没有平等的子女受教育机会，有些城市已经做得很好了。第三，没有基本的社会保障，没有充分的就业机会。我们的服务业还不够发达。所以制度层面如果不解决农民工的痛点，资本是流动的。
资产价格一定是会上涨的，因为货币发行量我们没有说哪个国家的货币发行量是减下来的，我再把货币回笼烧掉，如果没有这种情况，那么资产的价格一定是上涨的。
所以朋友们问我，上海的房子现在能不能买?我说，你买可以买，但是问题是看你如何承受，如果你认为现在是高点，明年下半年跌了，你无非是在股票的适当高点上买了，如果保有三十年，肯定是涨的，就是看如何看待这个问题了。所以我们做产品可能更关注的是资本的流向，资本去哪里，我们就要分享到哪里。包括家电行业也是一样的。
对于我们新城控股来说，我们就很清楚了，我们只讲上海的典型案例，其实这个方法可以分析到所有的城市，我们认为未来的两年是历史上最好的，也是最后的政策机遇期，过了这两年后面还会不会有好的政策?我们认为没有了，如果乐观一点，最多五年，五年如果我们想象全国的农村流动人口3.1亿人都进城以后，房地产还有吗?房地产就是存量了，和广州一样，所以这是最好的时期。
当然我们认为政策的刺激时效性在递减，所以我们去年就讲了，如果没有政策刺激，去年不会比前年更好。因为政策刺激，所以市场会好，但是白银时代会缩短。
当然我们觉得第二个策略就是规模发展，仍然是主流房地产企业的必然选择，所以现在有规模才有加工地位，有加工地位才有话语权，在座的海尔、西门子等等都是行业的规模领先，如果没有规模它们不会坐在这里，所以房地产企业也是一样。
第三个，一二三四线城市的差异化策略大家必须把握好，我不一一细说了，我们还是希望把更多的想法跟大家分享的，听一些不同的意见。
第四个，精装修策略，我们认为地往频现的城市一定是精装修的市场，所以拿地王的房企一定是做楼王，大家可以关注这些房企。
我们建议大家不要太关注三四线城市，三四线城市几乎不太存在更多的竞争市场了，这是对于房企来说的。为什么?因为五千块钱的房价怎么会有利润?没有利润，精装修的东西就出不来，因为大家承受不了价格。不是说徐理事长说的，我跟你合作，然后我们把采购价格降下来，你可以让利给他们一部分，但是就在五千的基础上加一千、八百，上了六千块钱的价格客户的承受量马上就没有了，这客户群立刻就消失了。未来随着收入的增长会慢慢打开这个渠道。
我们新城的五月广场和住宅项目，包括我们最近在上海拿的地王，在青浦，这个项目是城中东路的项目，做的低密度的别墅型住宅，因为限高没有办法，必须这样做。另外我们在南京金马路也拿了一个地王，当然不是很贵的地王，不是四万块钱的，但是四万块钱的地王出来之后，把我们的产品想象力拉开了。所以我们这一块也会做精装修项目。
我们觉得作为企业来说必须要加速奔跑，不趁着这个机会跑得更快，可能未来就会失去更多的机会。所以我们必须通过双上市平台进行双轮驱动。现在我们的布局已经开始全国化，在华东区域是重点深根的，到宁波、上海，中部地区的武汉、长沙等地也开始介入。
我们加快规模化的发展，在商业地产里面我们是全局化布局。商业地产因为是机会性导向，一个城市的购物中心不可能做得更多了，今天的时间关系，我不能再分享商业地产方面的研究成果了，以后有机会再跟大家交流。
住宅上我们是百年住宅，3D模块化建筑，四大产品线，这也是在我们住建部和中国房地产协会的推动下做的百年住宅，是住建部的认定基地。商业我们现在已经升级到第四城的新城产品，我们不做百货，我们在2008年的时候就确定了不做百货，那个时候不做百货其实不是我们的主动选择，是被动无奈，没有办法我们下定决心不做百货，恰恰不巧，就迎上了去百货的大潮，我们做了先锋。
我们拿地之后速度也非常快，因为要做规模必须要快，所以我们22到24个月，广场开业，我们在常州这样供应量这么大的城市里面，一个楼盘28万平方米两年半全部卖空，所以去年我们的口号就是随新奔跑，随着新城奔跑。我们今年定的目标，2017年要达到500亿，去年320亿，今年能达到多少?我相信离这个数字不会太远，所以2017年的目标可能会提前实现。2017年我们会达到40个以上的购物中心在建和开业的。
所以我们的策略也是稳发展，微创新，就是在发展的过程中要稳健，去年我们跟老板讲，我们是骆驼，老板其实也把自己当骆驼，他认为企业要稳健，必须要做骆驼。但是他又嫌骆驼跑得太慢，人家都是狼、虎、豹之类的，过去是高增长时代是高速公路，未来没有高速公路进入沙漠，所以我们要做奔跑的骆驼，老板很高兴，就把自己的头像换成骆驼。
我们非常希望能够跟我们的合作伙伴们大家一起来分享这个市场，一起分享我们的发展成果，一起合作，取得共赢，谢谢大家!不当之处请大家批评指正!
王伟庆：尊敬的徐理事长，尊敬的各位嘉宾，大家下午好。刚才欧阳先生讲了非常宏观而且令人有点焦虑的话题，我在此让大家轻松一下，我们讲一个比较微观的小的、舒适的话题，关于现代厨房，如何理解现代厨房?现代厨房的发展会往哪个方向?因为现代厨房，未来的房地产就是精装化、智能化，现代厨房在整套房子里面如何能够顺应这个趋势?
理解现代厨房之前我们看一看厨房最早是怎么样从人类的家庭地位的中心地位慢慢变成一个只实现烹饪的地位，又重新回到整个住宅的中心地位。我们知道最早的人类刚开始有房子的时候，人类第一件事情可能就是要吃饱，同时要取暖，所以这两个事情正好和炉子有很大的关系，所以基本上非常早的厨房就是家庭的中心，大家回到家里打到猎物也好，弄到粮食也好，在厨房里烹饪，同时厨房里的炉子也成为了家庭的中心。
但是随着生活条件改善以后，人们有更多的需求，厨房仅仅变成了一个烹饪的地方，我们有了书房，有了更好的卧室，有了卫浴室，还有起居室，尤其是在过去的一些年里，当电视成为家庭的中心以后，起居室就是一个家庭的中心，跟餐厅合并在一起。但是这几年随着现代厨房技术的发展，随着互联网时代的到来，突然之间厨房又不一样了，成为了真正的家加中心。意味着大家在一起培养情感的中心，和朋友聚会的中心，以及一些实现美食梦想的中心。
为什么这么说?因为从欧洲的发展来看，过去也是起居室，大家下班赶快吃完饭马上就坐到起居室看电视，现在大家有了开放厨房的实现，它有几个可能性是因为现代技术让烹饪不再有油烟，使厨房非常美观，所以大家把起居室归到很小的地位，绕着餐桌在进行家庭生活。其实在过去的这么多年的发展中，现代厨房最早这个概念就有了，早在二十世纪初，1920年一个奥地利的女士就发明了现代厨房的概念，大家看到照片的左边是那个时候法兰克福厨房，是现代厨房的雏形。
那个时候由于住房条件的限制和社会发展的原因，包括战争的到来没有得以推广，一直到六七十年代，欧洲现房进入了现代厨房期，经过了五十年，现在基本上80%、90%的房子在现代发展中是整体厨房，或者说是精装房里面的成套房。
厨房慢慢演变成新的家庭中心的厨房，我跟一个做橱柜的人聊天，他说，现在中国的母亲把孩子接回来，如果烹饪仍然在一个封闭式厨房，要准备晚饭的时候，小孩在屋子里做作业也好，玩耍也好，她会担心他是不是在做作业，有没有危险?包括幼儿园回来的孩子，没有时间交流，没有时间照顾他。而现代厨房把这些打破了，因为有开放厨房以后，油烟的水平降低，包括现在整体的饮食结构改善，可以一边做饭准备晚餐一边看着孩子在旁边，不用担心孩子在旁边油烟呛着。
我们现在也知道现代厨房，很多晚上我们会把朋友叫来，大家一起饮酒俩天，而不是对着电视看电视，或者拿着手机上网。在我们博西家用电器集团里面有18个品牌，大家最了解的是博士和西门子两个品牌，还有一个非常高端的奢侈品330年历史的品牌，GAGGENAU，现在在上海的恒隆广场，北京的国贸三期，以及广州，有了三个展厅，就是欧阳先生刚才说的楼王的标配。黄埔江周边最高端的楼盘配的都是这个，我做一个小广告。我们看到厨房除了聚会，除了和家人进行交流，大家对美食越来越感兴趣。
综上所述，我们认为现代厨房从宏观上或者另外一个角度上是一个闭环，从你能够准备烹饪开始到烹饪阶段结束，清理碗筷搁进洗碗机的闭环现代厨房里面，我们提供了完整的解决方案，而且是美观实用的，微观上通过现代科技要实现三点，第一是健康，第二是智能，最后就是个性化。
我们看到现在这张图里面西门子的，这是按照中国目前提供的样子来做的，比如冰箱是外置式的，但是内嵌式冰箱会成为厨房的一体化，未来大家觉得要一个整体的橱柜，我希望它藏在一个柜子后面。这作为整体的家电，我们去年成为全球白电的第二大企业，我们主要是做厨房里的东西，储藏食物的冰箱，烹饪的油烟机灶具、洗碗机等等。
科技的引入，我们的冰箱保鲜，要吃得健康，对于味觉的重视，对于食材的挑剔，如何在冰箱里让食物的保鲜时间长，油烟机大风力没有问题，但是中国的油烟很多，最后怎么样可以让一键自己清理，而不是自己挡住以后吸力降低，4D热风的智能烤箱，以及最后精美烘干的洗碗机，我喝红酒的时候洗酒杯很痛苦，要擦干，让每个上面没有指纹，这还是要交给洗碗机，不管怎么样，人的手是经不了六十度以上的高温洗的，但是抹布、海绵里面有无数的细菌，只有交给洗碗机，才能使碗更加干净。而这个精美烘干就是洗完以后让水渍没有，杯子发亮。
最后进入现在的智能家居互联时代，我们搭建家居互联的平台，我们在西门子和博士的展厅上同时发布了几款智能冰箱，西门子的CRF，照相机在冰箱的门上，进去的食物关上门以后会记录所有的食物，在APP上下载软件以后，一到超市就不用列单子，冰箱里有什么各种吃的东西，有了自拍的冰箱，这个问题就不用担心，而且以后还可以提醒你该买什么，根据自动的饮食习惯提醒你缺少什么。将来更大的领域可能跟个人医生联系起来，他会提醒你最近的血压问题、血脂的问题，什么吃多了，这些都是通过自拍摄像机对数据的储存处理，不断往外拓展的领域。
智能洗衣机，衣服搁在洗衣机里面，下班就拿出来，你知道你的行程了，我们现在用GPS可以知道几点到家，提前在手机里设置，到家以后不需要再等待。
有了这些高科技的产品，我们和很多了不起的开发商做了很大量的合作，这几年我们要感谢在座的开发商给我们的支持。我简单地说一下，不能每个都说，简单举一个例子，杭州我们和华润(音译)做的，在万科上海的翡翠滨江和中合资定(音译)的，包括广州的新河湾。有了这些厨房设备，使你的精装厨房家庭生活会更加完美，谢谢大家!
主持人：接下来我们将要给大家讲演的是来自华远地产招采中心的总经理孟瑛先生，有请。
孟瑛：尊贵的各位嘉宾大家下午好，下面由我来给大家分享一下《房地产与互联网融合的探索之路》。我今天不是演讲，是跟大家分享一下房地产与互联网之间在2015年的做法。要谈房地产与互联网的融合探索之路，大家谈了一下大房地产的形势，我不再具体说了，但是有一点，从房地产这块来说，有几个阶段，第一个阶段是黄金的十年，然后是供需关系满足，第三个就是目前为止的房地产具体形势，大家都谈了。
但是对于房地产的产品创新是大家能达成共识的一部分，技术带来的需求提高的紫线如果往下走的话，成本攀升带来价格过高，产品同质化的体验疲软，造成了现在房地产继续这么走下去，房地产应该往下的趋势。所以这就是为什么房地产要与互联网拥抱，为什么要和互联网融合。
房地产2015年就提出了这个战略，一个是产品从设计思维变成产品思维，第二个，从产品体系到产品迭代。管理这块来说就是层级的管理变成生态管理，任务管理变成员工创客。1+N是什么?1是房地产产品本身，+是与互联网技术的连接，N是产品的功能外延。
我谈一下2015年公司做的1+N整体平台结构。第一个，以客户需求为基本的核心，居住和生活是最中心的。房地产产品功能的不断外延，一个是空间的运营，众筹、互联网APP等等，在此基础上华远地产在2016年会做一些相应的展开的形式，智能家居、教育、空间、医疗、智能住宅、物业和理财，这是2016年华远地产应该做的一些东西。形式是通过APP的形式，线上学堂，大家可以看一下，2016年华远地产的1+N运营策略，根据刚才的智能家居的APP，我马上会说到和360的合作，为什么要先说1+N?这个1+N的战略意图就是要实现几大功能，智能家居和360年的合作基础和前提。
在1+N，我们2015年和360年进行合作，战略合作的时候大家还没有想清楚做什么，2015年年底的时候我们作出了第一个智能样本空间。依据360现有的产品，360的安全净水器等等这些设备与房地产之间的连接，希望通过360是我们的1一部分，产品先进行互联网的融合，然后达到相应的1+N战略意图，比如说厨房用餐的场景、会客的场景、睡眠的场景、离家的场景等等，这是目前为止华远地产做的东西，给大家一些启示。
我的演讲到此结束，谢谢大家!
主持人：谢谢孟瑛先生，欧阳总刚才说了三四线城市的房屋成本就是五千块钱，刚才讲的互联网和房地产之间的关系大有可为的事情很多，也更加高端。接下来我们就请奥维咨询助理总裁李影，让我们欢迎李影女士。
李影：各位嘉宾，大家下午好，我是奥维咨询公司的李影。今天由我代表奥维咨询跟大家分享一下奥维咨询针对2015年精装市场的情况盘点以及2016年的预期。说到精装修，刚才大家都阐述了对于精装修的看法，认为精装修一定是未来的趋势，其实我个人是非常认同精装修是作为未来房地产的大势所趋的。
我自身也是作为一个普通的消费者，大学毕业到现在为止历经了三次装修，第一次的时候是我刚刚大学毕业，自己有一个比较的小开间，那个时候我还充满着梦想，我觉得从头到尾都需要自己做，我找了一家装修公司，当时图价格低一些，在装修的过程中苦不堪言，和工长之间造成了很不愉快的一次经历。
第二次装修的时候是我在工作三四年之后的时候，这次的装修我就吸取了第一次的经验，我找了一个相对比较大的家装公司，在这次的装修公司合作过程中，我也是身心疲惫，受伤了伤害。我吸取了第一次的经验，我没有将主材和辅材都承包出去，第二次装修的时候我将主材都自己购买，辅料是团队购买，但是我发现还是存在一些问题，在辅料方面还是有偷工减料的情况。
第三次装修就是在两年前，这次的装修我是从设计阶段一直到整个的装修阶段亲历亲为，每个点都是从头做起，这个装修结果是满意的，但是过程也是非常艰辛的，所以我用一句话概括我的心路历程，珍惜生命，远离装修，这个过程中吸了很多的粉尘，虽然结果是美好的，但是在过程中也是身心疲惫的。
接下来言归正传，通过我们奥维咨询对于精装修领域的垂直长期跟踪，我们判定了2015年的情况，首先是政策轰炸，刚才各位专家非常多地阐述了政策的情况，政策的方面我们是不做过多的介绍，我只介绍一下跟精装修相关的政策，9月份和12月份分别在山东和河南省下达了相关的通知，在精装修的成品住宅方面要求比例达到多少以上，这些层面我们可以看出地方性的政策层面已经大力促进整个精装修成品住宅的发展了。
我们看第二个装修市场的盘点就是去库存，2015年上半年受到库存的压力整体影响，疯狂出台了很多的利好的政策，这些利好的政策也是创造了历史新高。大家无法从根本上扭转整个房地产市场趋冷的现状，2015年下半年政府积极唤醒情况，年底的楼市量价齐升的情况出现。
第三个市场值得关注的特点就是智能化，可以说整个智能家居的配套，基于我们奥维咨询对于以往25个重点城市的检测，智能家居配套的项目住宅城市已经达到20个城市，整个的增长趋势还是非常大的，达到150%的增长。我们看一下2015年整个精装修分为初级智能精装和高级智能精装，差异非常大，这造成了不同的产品配套的情况有差异。
2015年此类楼盘设计的项目达到147个，同比增长接近360%，高级智能精装房包括智能马桶等大的智能家电，还包括针对老人使用的体感应用的产品，2015年的高级智能精装房的楼盘达到23个，但是同比增长率非常高，超过400%的增长率。以上就是我们针对整个房地产精装修市场认为值得关注的特点，给大家做一个分享。
接下来将会用真正的数据解读2015年精装修的市场情况。首先，2015年TOP25城市精装修市场的情况，受房地产下滑的趋势或者去库存化的趋势，精装修市场也是项目套数下滑的趋势，2015年的项目个数达到913个，同比下降了7%的趋势。工程套数是达到了85.4万套，同比下降15.2%，可以看到精装市场受到大环境的影响，它在个数和套数上是双下滑的趋势。
我们再看一下分布的情况，首先住宅，住宅的整体市场是接近市场的涨幅情况，整体往下降，住宅市场也受到影响，基本上也是同等的下滑趋势。但是我们看到一个特点，工艺的下滑趋势相对比较小一些，它对市场的整体影响程度比较低，公寓市场仅下降了不到7%个点。
我们分区域市场来看，在整个区域的情况精装修TOP25的城市情况，左右两边的地图可以看到，红色闪亮的区域就是华东地区，达到10%以上的增长，其它的四大区域都是下降的趋势，东北地区下降的幅度非常大，都达到了30%以上的下降下滑趋势。介绍了区域，我们再看具体的城市。
据我们检测的25个城市规模来看，一线城市的市场规模已经超过了35万套精装修市场的规模，广州的红色地区一直在精装修遥遥领先的趋势。在2015年的精装修配套达到了14万套。我们再看二线城市，以南京、济南、长沙、青岛、重庆、福建为代表的二线城市，同比增长率是在30%以上，长沙超过了700%的增长，这个层面可以看出一线城市目前的确是领跑市场，二线城市逐渐进行发力，我们认为二线城市甚至三线城市的精装修楼盘住宅会越来越多。
接下来我们看一下精装修一定会离不开楼盘售价的情况，整个楼盘售价规模的特点。图中可以看到低档楼盘是作为主力的情况，一万五以下的售价楼盘是占比较多的份额，但是同时下滑的趋势也非常明显。我们又看到一个特点，标红色的箭头中档售价规模是呈现上涨的趋势，一万六到两万的售价楼盘达到了近38%的增长率，特别是我们看到一个高端楼盘，六万以上的增长率也非常高，超过了150%的增长。
我们介绍了整个楼盘售价的情况以后，再看一下具体的精装楼盘中的不同装修档次规模和占比情况。从三个图中可以清晰地看到，高档装修在2015年的下滑趋势非常明显，无论是规模还是占比，同比都弱于2014年，比较大的下滑。但是中档装修依然是整个装修市场的主力，但是它在2015年来讲，同比也是呈现下降的趋势。低档装修在2015年是呈现上升的趋势，虽然目前的规模比较低，只是9.1万套，总体的市场份额有待提高，但是低档装修的确呈现了比较快的增长。
接下来我们再看一下不同的房地产开发商阵营中，开发商类型结构的情况。分为五十强地产和非五十强地产，五十强的企业中精装修企业数量是35家，可以看到整个的企业数量是相对少一些，但是我们非五十强的房地产精装修企业数量达到了461家，精装修的规模接近48万套。非五十强房地产的特征是哪些?是一些大中型的房地产，业务也覆盖全国，并且已经开始加大精装修业务的延伸。整个五十强和非五十强的比重接近6：4的比重。
接下来的若干页PPT，我会具体分享一下精装修市场中到底配套了哪些产品，这些产品在2015年有什么样的表现和特点，销量和增长率有什么样的变化趋势。首先，我们看一下整个精装修市场监测到15类物品的配套情况。据我们监测表面，烟机等产品的配套率达到95%以上，可以说是标配产品，是一级配套率。
二级配套率就是热水器等产品，大的家电类的产品还是属于三级配套，它的配套率没有高过20%。从整个的精装修TOP25城市厨卫产品的情况来看，增长率最高的产品一个是净水器，一个是空调。净水器是黄色，它之前的基数比较低，增长率比较高。这是客观的因素。目前消费者更加关注水质对健康和生活的影响，所以开发商把净水器作为了楼盘的特点进行销售。
接下来我们重点看一下刚才讲到的一级配套、二级配套、三级配套的产品，我们讲一下重点配套产品的具体配套情况。吸油烟机、灶具作为一级配套产品，吸油烟机，热水器、净水器和智能家居的产品是量增长的情况，智能家居的配套是达到11万套，净水器达到了2.1万台，热水器是51.2万台，这是整个重点配套产品的规模情况，我们从这个配套情况可以看出来，厨电需求非常高。
我们看一下厨电产品的情况，2015年的数据检测表明，厨电市场的规模同比下降近43%，吸油烟机和灶具还是主力的产品。讲完了整体厨电的规模，我们再看一下大家更加关注的品牌表现，我们从五十强和非五十强的房地产客户品牌格局来看，精装修市场在2015年五十强的客户方太、西门子、老板和美的这几个品牌的市场占有率比较高。看增长率的情况来看，老板和美的增长率相对高一些。
精装修厨电市场的品牌阵营和品牌竞争格局中，几个品牌值得关注，像欧派等等这样的品牌，增长率，虽然现在的市场规模比较小。非五十强的产品，我们可以看到品牌非常多，相比五十强的客户，但是品牌的集中度非常好，前三名老板、西门子、方太的占有率达到60%。
我们看一下厨电细分产品的品牌表现情况，主要是看TOP5的品牌异动情况，吸油烟机和灶具，海尔、美的等品牌是呈现正增长的情况，但是消毒柜的市场在2015年是属于品牌异动比较大的情况。
据我们奥维咨询的检测数据以及对市场的判断，我们认为2016年精装修厨电产品的规模将接近250万套，为什么这么说?我们认为从今年5月份开始，整个楼市的新盘会逐渐发力，消毒柜和智能化的产品会比较大地上量，会增长15%的增长率。2016年会回暖到2014年的全年水平。
我们看一下热水器的具体情况，2015年的热水器市场规模达到52.1万台，同比下降接近16%，电燃热水器仍然是主导产品，我们可以看到一个现象，整体的市场份额高达70%以上，但是太阳能在市场中的表现是属于高增长的趋势，这一方面是受到政府政策补贴的扶持，同比增长非常明显，我们认为它在未来也是比较大的上升趋势。
接下来我们重点介绍一下热水器的品牌集中度，品牌表现的情况。从热水器的表现来看，电燃热水器，像美的、海尔都排在前面，我们可以在图中清晰地看到。我们再细分一下看热水器产品的TOP品牌的情况，在电热水器的领域中，西门子和史密斯都是同比增长的态势。林内也是正增长的趋势。
我们看一下壁挂炉市场，同比都是正增长的态势，整个热水器的细分市场的品牌格局，我们可以看到电燃的品牌相对比较稳定，差距和去年相比不大，但是壁挂炉市场的份额表现是非常明显的。
通过我们对于热水器市场的跟踪，我们认为2016年精装修市场厨电产品的配套规模将会超过60万套，在节能环保等一系列的政策推动下，我们认为2016年会有比较优秀的表现。
介绍完厨电和热水器整体的市场规模情况，我们看一下精装修卫浴市场的表现，刚才介绍配套率的时候也介绍了，它是一级配套，是标配的产品。2015年的精装修配套规模达到83万套，由于卫浴产品的配套率非常高，下降的幅度也比较接近，基本都是在15%的下降幅度。
我们看一下卫浴市场的品牌竞争情况，它们相比有比较大的区别，从品牌阵营中可以看到，外资品牌是强势的地位，科勒这样的品牌占了85%。我们预计2016年卫浴的增长会达到15%的增长，精装房配套卫浴的规模会达到95万套的规模。
最后我们介绍一下智能家居产品在精装修配套的情况，2015年我们监测的数据情况表明，智能家居受到消费者的追随和青睐，它的市场快速拉动使房地产虽然受到去库存的影响，但是智能精装房的增长趋势还是非常明显的，整个智能家装的配套规模达到11万套，同比增长超过400%，这个增长率非常大。从细分产品规模来看，智能门锁、开关是作为其次的产品，智能家电上升比较快，超过500%，我们认为未来智能家电的产品配套率将会越来越高。
我们接下来再介绍一下智能精装房城市的情况，我们检测25个城市的表现情况可以看到，智能精装房的普及是非常快的，一线城市同比增长达到173%，从四个城市来看，广州是遥遥领先的，市场份额达到60%。我们看一下配套量在一万套以下的城市是非常多的，约17个城市，规模占比占42%，但是配套量在一万以上的城市非常少，只有武汉、广州、三亚三个城市，占58%。
2016年的市场我们预测增长率会有所减缓，但是根据城市的队伍不断加大，一线城市和一些重点的二线城市的发力，我们预计TOP25城市将会全面涉及智能产品的配套，同比增长也是会达到200%左右。以上就是以我们的数据为大家解读了2015年整个精装配套产品的规模和品牌情况，以及2016年的一些规模趋势。
最后我们会为大家分享一下我们奥维咨询针对精装修趋势的判断。首先，2016年精装修楼市的趋势，我们认为是跨界的融合。分为三点，第一，互联网加房产的模式，利用互联网对产品端、服务端进行创新，实现真正意义上的互联网房的产品，提升房地产的装修品质，实现特别是在高档装修方面体现的模式。第二类跨界融合模式就是家装公司与金融公司、房地产公司的跨界联合。第三类模式就是互联网与家装公司与房地产公司的融合，特别是互联网精装的兴起，定制化的装修增加了客户的黏性。为什么现在很多精装的楼盘数量并不是很高，很多消费者会认为我在选择一个楼盘的时候，如果装修风格、特点或者是配合产品不能满足我的需要的时候，就不会选择这样的楼盘。但是今后的互联网装修和家装房地产的三强跨界融合可以改变这一点，我们可以涌现出更多的个性化的服务，满足不同的消费者的需求。
我们认为第二个在2016年比较有特点的趋势就是智能化，针对初级的精装房需要提供更好的使用价值的单品，比如说安防产品，但是针对一些高档的楼盘，特别是公寓、高档的别墅，就需要给消费者提供整体化的解决方案，我们需要从单品变成整体集成的方式进行需求的推进。
第三个需求就是供给侧的改革，我们认为供给侧的改革是“十三五”时期的重大举措，在严重过剩的库存情况下，通过存量市场的改造可以减少库存，促进供需的平衡点，通过提升产品的品质吸引消费者，扩大需求也是精装修产业伴随供给侧的改革，我们认为会低端向中高端市场迈进的。
第四个趋势，我们认为装配式的住宅。住建部要求五年内装配式的建筑占比超过20%，十年内超过50%，这是一个比较高的数字。装配房的目标就是为了提高品质，减少能源的消耗，提高效率，减少投入。它根本的标志就是标准化、专业化的态势，与精装房的初衷是完全一致的。像万科提出的理念一样，我们未来会像造汽车一样造房子，不同的楼盘、不同的户型会配不同的智能家居的产品，可以根据需求特点现在不同的房型、户型，这样会极大地拉升消费者对于精装修房的青睐，也给房地产开发商更多的选择。
接下来的趋势，我们认为精装修会朝市场需求大、产业成熟化、产品精细化发展。市场需求大，针对家电产品的需求越来越高，产品成熟化，目前精装修的产品是整个行业呈现出市场空间大，但是产品单一，产业不是很成熟的情况，但是未来的市场会不断地进化产品趋势，不断成熟，向产业化、标准化、集成化的方向发展，第三个趋势就是产品的精细化，房地产精装修将从单一的产品向以客户为导向的多元化产品发展。未来的精装修发展会越来越快，产品的精细化和产品的成熟化会要求产业的各个环节，包括设计单位，包括房地产的建设单位等等一系列产业化的环节，包括配套产品有较大的提升。针对家电产品的需求来说，将对我们配套产品的供应商来说，产品需求的点也会越来越高，智能家居产品有望成为精装修产品的主流应用趋势。
以上就是我们奥维咨询大数据公司针对整个精装修市场的表现以及对于精装修楼盘、精装修市场未来配套的情况预测。奥维咨询我们更加微观化，我们是以大数据的方式展现在房地产的各个环节，包括前端的工程环节，包括配套环节，包括后端的消费者使用需求环节，利用大数据的方式展现更多的信息，给企业，给开发商，所以我们还是有本质的特点区别。
针对精装修大数据的产品，我们也推出了很多的产品类型，包括精装修配套物品的研究报告，这里面包括全套的十五类产品的情况，我们还会在三四月份推出供应商品牌价值指数等研究报告。以上就是奥维咨询针对精装修的一些跟大家做的简短分享，谢谢各位。
主持人：接下来会由欧琳集团为我们分享一下他们的优势厨房一体化解决方案的想法，让我们掌声有请欧琳集团有限公司总裁蔡勇先生，他为我们分享的主题是《厨房一体化整体解决方案服务全装修房市场》，掌声欢迎。
蔡勇：各位嘉宾下午好，今天我的论坛我是以跟大家分享为主，我们欧琳集团和房地产合作已经将近十多年了，2003年开始跟国内的一些知名房地产开始做配套的服务。我觉得总结一句话就是痛并快乐着，这几年房地产的变化比较多，刚才几位都说到了房地产的前景，有悲观的，有乐观的。对于我们供应商来说，我们唯一觉得，市场怎么变，关键在于自己的产品做得好不好，练好内功才是关键。所以我是分享，主要是大家共享一下。
首先分析一下这个行业这两年的环境到底怎么样，世界每天都在变，最明显的就是大家手上都拿着手机，微信，各种媒体APP，购买的能力，包括纸媒体都变化了很多。像我的年纪是70后，有的时候跟不上90后，现在很多的消费群变了，我们能不能把80后和90后的人群消费理念理解好?我们做制造业，特别是80后和90后在想什么，我们要跟上他们的步伐，才在这个行业中不会落后。
从大数据，包括一些分析，今天几位大数据的专家非常专业，我也不细说了，包括互联网对我们的冲击是非常大的。互联网带动了很多的消费者理念，包括改变了购买的方式，包括制造业来说，更多的是智能制造，包括我们的制造业的提升，只有加了互联网才是工业的4.0的发展方向。
刚才几位专家也提到了智能家居，这也是我们近几年在重点研发的一个方向，智能家居只是单独地看比较成熟，但是在系统上还需要时间来慢慢地研发，我相信在今后的三十年时间，整体家居的智能化会慢慢普及到我们的精装修里面去。
各行各业都在变化，对于整体厨房行业的发展，博西是我们的标杆，也是我们的学习对象。企业没有变，服务也没有变，但是我们的消费者已经变了。所以行业也是在不断地提高，行业面临大规模的洗牌，所以关键是在于自身的内功是不是做到位，这是非常关键的。对于服务要求更高了，我们做整体厨房是定制化的行业，过程比较复杂，对于客户来说有很多的服务环节来完成我们的产品，所以更多是个性化，甚至是保姆式的体现。
口碑越来越重要，现在是网络化时代，你说是十年的企业也好，二十年的企业也好，三十年的企业也好，也许一个危机一夜之间就会崩溃，你的企业就没了，所以更加注重口碑。我们从表格里可以看到，以往的消费流程变了，现在80后和90后更关心的是拿着手机点赞、购物或者是口碑的传播，所以我们要跟上这个潮流。
传统的整体厨房面临的调整，我们也对精装修做了市场监测，我们做了12年以后，从供应商来说我们比较被动，所以我们更多地是想市场的发展方向，怎么配合我们的房产商做更好的方案，服务于我们的终端客户。传统的厨房有橱柜加电器，加一些水处理的产品。我们也针对精装修做了企业的内部研发和变革。
我们整体厨房的发展有五个阶段，目前的阶段是一个个性化需求的阶段。我相信到第五个阶段是移动的互联网阶段，欧琳在这个行业已经二十一年，1996年首套厨房进入家庭，1996年是我们的水槽开始生产。欧琳注重的是品质、品牌和品位，我们的工厂有将近三百五十亩地，分成三期保证精装修的产量生产，一天的生产量达到将近一千五百套，我们的工厂是全德国生产系统打造的。
我们一直注重工匠精神，欧琳二十一年一直做高端厨房，所以我们对于研发和品质，包括口碑都是非常注重的。我们重点提了一个项目就是我们打造PARTY厨房，跟刚才的博西思路有点相近，就是打造一个社交空间，我们的厨房在精装修比较单一，就是一个烧菜的功能，这两年高端楼盘的配套里面打破了客厅与厨房的界限，我们更加明显地把客厅与厨房的墙打掉，让它成为生活社交的场所，增加人与人之间的交流空间，变成PARTY的空间。这是我们欧琳这几年在精装修里面都运用得很多的。
我们也推出了服务系统，让家庭成员，每个人在家里就可以享受到五星级和七星级的烹饪质量的美食，这也是我们作为增值的服务。在家里也可以开派对，我们注重这方面的体验，让这个客厅成为我们的交流平台和空间。因为大家现在手机用得比较频繁，到家里的时候交流比较少，我们一直讲第一客厅就是PARTY厨房，饮食、美食、沟通、洽谈，我们要搭建这样的载体。
欧琳在整体的配套上全面服务精装修，我们有五套配套，一个是整体的配套，橱柜、净水、水槽、垃圾处理和家用电器。我们水槽里面就有净水功能。我们从整体设计上注重人体工程学，更关键的是健康环保，包括安全的系统，外观美学和完美的收纳。
我们的欧琳JING化论有五个，一个是水处理系统，厨房电器，洁净空间，整洁收纳和智能厨房厨。房是一个家庭污染最严重的地方，不但是油烟机，中国的油烟机只能吸附95%的油烟，5%散发在厨房的空间里，所以我们欧琳打造了清风系统，打造剩余的5%油烟。
我们构建多方的资源平台达到共赢，我的演讲就到这里，谢谢大家!
主持人：今天本来有一位嘉宾是要莅临我们的产品的，但是因为没有赶上一个航班，后面没有赶上，但是很高兴土谷贞雄会为我们分享《理想家：House4.0与产业创新》。
土谷贞雄：各位下午好，因为航班的问题，原研哉他本人感到非常遗憾没有赶到现场，所以想通过我为代表向主办方和各位来宾表示歉意，同时也希望通过我的介绍让各位更加关注我们China House Vision的项目。原研哉说会经常来中国跟大家讨论和交流关于居住的问题，今天先请大家看一下他的视频。
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土谷贞雄：我现在再更加具体地介绍一下House Vision这个项目。就像这张图画的一样，为什么我们做House的项目?因为House是所有的产业交叉点，所有的项目都在“家”体现出来。比如说电视，电视今后不仅仅作为电视放在那里，可能镶在墙上，也可能放在床上，包括墙，包括天棚，以后会整体发光，这都是我们想象的范畴。各行业的人工智能都会体现在我们的“家”里面。实际上House Vision是对未来的展望，通过各个产业的交叉点，对未来居住、未来生活方式的一种展望和研究。
在日本我们做House Vision的时候，有各个行业的企业，比如说汽车行业、医疗行业、不动产开发行业等等各个行业都参与到我们这个项目中来。实际上我们这个项目是我们提出社会问题，由企业回答，在日本的时候有很多企业共同探讨和解决未来我们将会面临的一些社会问题。在中国我们还会在之后做具体的介绍，我现在想介绍一下日本的House Vision项目进展情况。
House Vision这个项目是在2011年开始启动，在2013年的时候通过两年的研讨、研究做了这个展览。而且将于今年7月底到8月将近一个月的时间里，我们还会做一个总结性的展览，这个是经过将近三年的研究总结。这其实不是一个简单的展览，我们也不是简简单单在做一个展览，是通过两、三年，建筑师和企业共同研究、讨论和分析最后得出的汇报性的展览，我们也在中国做同样的工作。
我现在想跟各位汇报一下日本现在面临的社会问题，这是一个从2010年到2050年的跨越性比较表，这是我们的统计和设想的。看这个表各位就可以知道，2010年的日本人口到2050年的时候会有缩小，世界的人口会有很大的增长。下面一个数字我是非常重要想跟大家说的，日本2010年的时候一个家里面有2.4个人，到2050年的时候恐怕就会变成1.1个人，而且65岁以上的人口会达到40%，会增加很多。
从这个表上我们可以很简单地设想到2050年日本是什么社会状态，就是一个人的生活会成为日本到时候的状态，而且有40%都是老年人，65岁以上的人，也就是说65岁以上的40%的人都是自己生活的，当然也包括年轻人。当然这不仅仅是日本的问题，所有成熟的社会都会发生这种问题，也就是说大家都不结婚，也不要孩子，就是逐渐一个人生活的状况习惯以后，这渐渐成为一个社会问题。其实这不仅仅是在日本和中国发生的问题，在世界各国都会发生或者是已经发生了。
这个表就是想跟大家说明2050年的时候有30%的人已经是一个人在生活了，2013年的展览我们是根据这些社会问题做的展览，下面想向大家详细介绍一下。这个会场整个的构成设计都是由日本现在最著名的设计师设计的，整个会场是由七个展览馆和一个公共区域构成的。这是一个三周时间的展览，一共有三万五千人来到会场展馆我们的展览。
第一个展览馆是由伊藤丰雄先生和LIXIL公司一起设计的展览，这个公司是居住方面的专业公司，特别是卫生洁具方面。因为日本在2011年的时候发生了很大的地震，受到了很大的灾害，所以从那里伊藤先生想到了我们今后应该更加节省能源，怎么能够节省能源?我们的作品就是让家的空间从室内到室外连接起来，让室内和室外有连接性和互动性，通过这样的设计和生活方式节省能源。日本的家里面都是一栋一栋里面的楼，小房子里面都是有院子的，院子就是照片上的，这看起来像家里面，这其实就是设计制造这样的印象，让室内和室外互通。
第二个是藤本先生和本田公司一起造的馆，这个展览馆的特点就是里面有很多的小汽车式的移动工具，这是一个机器人，就是帮助下肢不自由或者有障碍的人行走的机器工具。这是本田公司用高科技来做的展览，这是当时它们开发中的一个项目，想通过高科技来解决我们生活中的一些实际问题。
这是由三位设计师山本理显、末光弘一、仲俊治和十个公司联合设计的空间，能有五百个人共同生活的空间。这个空间的题目就是五百个人同时在这个有限定的活动空间里面如何生活的，如何分享这个空间里面的环境信息以及各种空间器械。
这是另外一个公司，住友林业，这是一个林业公司，跟杉本先生一起做的“美”的意识的产品。日本有它特有的美意识和审美特点，所以这个作品是用这种方式更加体现日本审美观点的作品。左边是日本的厨房，用日本的特有审美来制作的厨房，右边是日本特有的榻榻米做的起居室。
这是阪繁先生和无印良品一起做的产品，这个作品特点就是没有墙也没有柱子的家，打破了原来原始或者说传统的建筑结构，用什么建造的?是用家具，书架或者其它的家具柜子来代替墙。这是卫生洁具和专门做窗的公司的作品。没有太多的时间了，我简介地说一下，下面的作品是由鸟屋书店和东京R不动产一起做的作品。
我们这个展览不仅仅有展览馆、展品，还和来展者一块儿做互动，每天都有对谈的演讲项目，请社会学家、建筑师、设计师等社会问题有关的专家一起演讲，一起分析社会问题。2013年的东京House Vision展览之后，我们开始在日本以外的七个国家开展我们关于House Vision的项目，包括中国在内的七个国家，现在七个国家中最大的就是中国。
这是我们在日本国内请了很多设计师一同参与House Vision的第二个展览之前的准备工作，也是我们的研讨工作。今年7月30号开始，有近一个月的时间在2013年的展览的时间同一个地点展开第二次House Vision展览。其实现在日本还面临一个社会问题就是有很多人在旅居，就是不是固定居住在一个地方工作和生活，而是在移动性地进行生活和工作，所以他们不停地在移动，变换自己的居住点，所以我们第二次展览是想以这个为主要的题目和主要问题提出做研究。
这是今年7月份的展览十二家公司的名称，还有为我们在会场提供服务的四家公司的名称，这里面有咖啡店、书店，包括鸟屋书店为我们的展览提供各种服务，十二家公司都是日本各行业的不同企业。除了中国，我们在越南、马来西亚等七个城市同时开展House Vision这个项目。
我们在今年1月份的时候，中国China House Vision做了一次研讨会，是为了2017年6月份的展览做准备，这次参加China House Vision项目的建筑师就像我们现在图片显示的这些建筑师一样，这是全国各地来参加我们项目的建筑师事务所，还有包括社会学者和专家。
这是我们在去年5月份米兰做的研讨会和发布会，而且我们在7月份的时候也是邀请了在中国的建筑师到东京做了一次研讨会，并且刚才提到了1月份的时候在北京做了一个总的研讨会，所有的设计师、建筑师都提出了他们对社会问题解决的方案，我们准备在今年5月份威尼斯的双年展的时候提出“China House Vision理想家”的项目，为下一步做准备。
今天我们为什么准备在这个场合跟我们介绍China House Vision的项目呢?因为很多企业参加我们的这次会议，我们希望和企业共同研究研讨解决一些社会问题，特别是在产品开发以及等等方面想听取各位的意见，我们不想仅仅做一个展览就结束，我们这个项目想通过项目的研讨、展览，能够启发各行各业和建筑师们，特别是在展览之后启发到各行各业的产品开发和服务的开发。
我们在生活生产的过程中有很多问题是企业本身或者是企业单独解决不了，这需要建筑师，需要各方面的设计师共同解决，所以我们想通过这个项目能够共同解决一些问题。其实我们做这个展览不仅仅希望各位能看到我们设想的未来的生活方式和工作方式，我们想通过这个展览共同探讨商业模式和经济模式以及思想模式，能够在未来可持续发展，在共存共享的主题下推动社会的共同发展。
我今天的演讲就想到这里结束了，我希望各位通过我们的简单介绍能够共同参与到我们的项目中来，共同思考和探讨如何解决未来的社会问题，谢谢各位。
主持人：接下来我们将开始圆桌对话环节，他们是：合生创展集团产业中心总经理王玉龙，海亮地产采购总监孙琼，博西家电电器(中国)有限公司高级销售总监匡宏，欧琳集团市场总监李柏强，北京国际设计周组委会办公室副主任，China House Vision执行委员会委员孙群，中国房地产采购平台商务总监刘宇先生。
刚才听了日本人的演讲，我觉得他们的想法非常大胆，野心很强，几位都听到了，完全不是所谓的产品或者是某个行业的问题，带来的是生活方式或者是世界未来的改变。今天我们谈论的主题是在“互联网+”的背景下，家电和房地产两大行业的跨界和融合。我们请来的五位先生和女士，都是分别在各自领域一线中奋战的人。就这个话题，我想分别问问他们五位先生，对跨界和融合站在自己的行业角度是怎么思考和怎么想的。
王玉龙：主要是问家电和房地产之间跨界的融合，对吗?
主持人：对，2015年很热闹，有些企业觉得融合给自己带来了新的希望，作为合生创展集团的王总，您是如何看待跨界和融资的?
王玉龙：我觉得这个问题不是说跨界融合，刚才大家谈的无论是家电，无论是智能化设计和房地产之间的关系，都不是跨界，它本身就是一个融合。现在我们面临的是什么?融合度不够，自己做自己的。比如说大家一直在谈设计标准化、模块化，但是真正幕后的推手力度有多大?其实是不够的，所以就变成了开发商是一个强势的群体，为什么强势?它变成了整合体，如果它不整合就推动不了。
大家一直谈装配式住宅，它未来占50%也好，占45%也好，万科在三四年前就试着做装配式，带来的结果是什么?所有的下游产业链都是自己培育出来的，由此成本每平米增加了两百元，可复制吗?这时候是不可复制的。但是是不是趋势?一定是，这种趋势现在是要靠市场强化?那是不对的，应该是靠国家的力量、行业的力量、协会的力量等等一些组织的力量才能推动，这是我举的一个例子，就是在产品的标准化上面。
另外一个，产业链的融合，比如说家电和装修之间的融合，我认为融合更不够。大家都谈我的电器做得怎么样，我的橱柜做得怎么样，那我们能不能再跨界想一想，比如说像刚才的日本演讲者说的，我们的空间还局限在自己的产权证的边界上，公共空间呢?没有考虑太多，交流空间呢?
将来我们面对的是什么?我们面对的是10后的孩子，不是80、90和00，他们是在互联网的时代下长大的，他们的行为模式是什么?我们怎么融合这些方面?我们更应该从这些方面入手思考这个问题。
主持人：好，谢谢王总，讲得很实在，我们想得挺好，但是作为你们的角度来看，其实完成得并不好。
孙琼：今天过来我觉得更多是站在学习的角度，因为家电这块对我们来说还是一个相对非专业的行业，现阶段我觉得就房地产而言，咱们地产公司，海亮在近几年的发展中和家电的接触和融合，从产品的角度来说在前两年更多是在刚需和刚改类，在2013年和2014年做了大量的家电的战略，和刚刚刚提到的方太和老板、科勒等企业都有战略合作。
在刚需钢改类的合作，在精装修发展状态里面也有提到，这块有往下走的趋势。在这块的合作中，我们站在地产的角度，这块的价格相对比较低，在这块保证低价给地产公司产品端配置情况下，尽量保质保量，以及保证后续的维保服务，这是我们想提的一个点，就是在这块上产品保证的情况下更好地做好服务来融合。
现阶段，比如2014年、2015年开始，我们的产品线也有一定的调整，往改善类的，甚至更高端的产品走，比如说今年在3月18号，我们有一个项目，苏州我们拿了地王的项目，我们的产品就会做更高端的定位，这个产品是全精装的，正好做到家电采购的阶段，我们没有太多的经验，在这个档次应该买什么样的产品更契合高端客户的需求状况，其实我们并不是特别有经验。
站在我们中间商的角度，我们更希望我们的客户需求能够在设计前端，家电行业或者是供应商行业能够更早一点地融入到设计端里面，甚至于可以像刚才日本的设计师提到的，把家电产品的设计理念甚至引导到我们的客户需求的生活方式里。比如我们的客户需求并不是说客户提出来，而是产品端引导生活方式，给房地产开发商的一种设计理念或者设计需求，我觉得更前端的支撑对我们来说更迫切需要。
从我采购的阶段，反过来说，我们房地产商对于一个并不是特别了解的行业自己做定位和选择，我们更希望企业端供应商端更前置地引导需求和理念的传递。这是我想说的。
主持人：从刚才两位谈话中我觉得这两个企业应该在房地产界都是响当当的企业，但是他们谈到跟“互联网+”融合的时候，他们都有战战兢兢，如履薄冰的感觉，做房子我们很专业，但是做未来的房子大家都没有底，大家都呼吁，能不能有国家政策上或者是行规的标准化出台，非常好。这真的是关乎到中国的未来生活愿景，也就是所谓的“中国梦”一部分，而且是很重要的一部分。
作为家电行业的供应商，匡总您谈一谈在这个过程中，博西家电做了什么样的努力或者是说跟房企打交道的过程中，您有什么体会?
匡宏：我们开发商更像一个集成商，我们家电制造商是其中的一个部分，但是我们双方共同的目标都是给客户提供最好的产品，提供良好的服务，提升生活品质。有几种说法，爱烹饪的人都是爱生活的人，唯美酒美食不可辜负，也足以说明厨房电器在人类的日常生活中起到很大的作用。博西家电作为家电制造商，我们有着悠久的历史以及多年的研发经验。
在目前的科技环境下，我们也在努力打造互联家居的概念，通过互联网和家电的结合，我们努力为终端消费者提供提高生活品质的产品，也和我们的开发商进行合作，并且不断地探讨生产出符合开发商要求的，能够给终端业主提供更多便利，提供更多生活科技的产品，这是我们的努力方向。
李柏强：实际上我觉得今天下午很多嘉宾探讨了在房地产领域不同的趋势，从一些大数据，包括某些一线城市的状态来分析整个中国市场的未来。刚才博西的匡总和我在下面聊，不能因为消费者看好家电来买房子，更多是因为第一选择是房子和地段或者是生活的便利，再加上我们能够提供良好的产品，提供优选的背书。
所以又回到刚才王总谈到的，像欧琳这两年一直抓住两个关键词，第一个“互联网+”，大家的社交媒体发生变化，昨天我们吃饭的时候也聊这个概念，五年前大家低头看报纸，现在每个人低头看手机，当媒介发生了变化以后，今天有很多的领导和专家也讲了关于互联网智能化家居生活，包括智能小区的推广，我觉得这一定是未来的大趋势。
第二个“社群经济”，从欧琳的角度来出发，我们首先是针对未来的趋势变化以及消费者的痛点，我们给房地产商做好配套服务，通过我们的产品提升他们的品质，通过我们的产品提升成交率，锁定做好欧琳自己该做的品牌端的事，做好我们欧琳该做的市场端的事，锁定我们的消费人群。我想我们和房地产商的配合才会是无缝的。谢谢。
主持人：欧琳有一个以不变应万变的招数，保持产品的品质。在刚才的日本专家表达观点的时候，他们是希望更多的企业加入到“梦想家”的行列中。在“互联网+”的形势背景下，作为房地产企业怎么才能提升自己的附加值?就这一块，我想先问一下合生的王总，您第一块就说了有难点，但是大趋势是这样的，未来可能也是这样的。那么我们房企应该如何做?怎么能够增加自己的附加值呢?您看人家万科那么弄了，您也不能不弄，但是怎么弄法?
王玉龙：我觉得房地产的附加值，我刚才不是抱怨社会和抱怨政府，我觉得房地产附加值就是我刚才说的几点。第一，我们在设计端要跨界，要融合，就是在设计的前端必须要考虑到未来发展的趋势，我举一个简单的例子，一个是智能化，大家都在谈未来的房间智能化到底是什么样的?我们就从这个谈附加值，以后的电视还会不会存在?以后的房间到底是什么样的?我认为可能不存在了，那么不存在就改变了我们的行为和生活方式，是不是就改变了我们的布局?
全息的技术下一刻是不是无处不在?在客厅、在房间、在厨房，随便在空气中就可以看到我想看的影像，随便设定一个场景就能听到我想要的音乐，随便在家里任何一个环节中可以达到我的想法，这是完全有可能的。这是我想说的，从家里电器改变。
再说小的，说回厨房。刚才大家谈厨房，厨房以后变成什么?到底是什么样的厨房?除了刚才说的，也许以后所有的菜发生了变化，所有的菜都是精加工好的，只要通过一个智能化的改变，比如说把所有的配菜做好以后，机器人就可以帮我做很多东西，机器人未来在我们的房间会产生什么效果?这是第二个。
我再从大的观点说一下，大家一直在谈节能，以后我们的房间到底是什么样的节能模式，以后还会有空调存在吗?以后还会有暖气存在吗?我认为会被取代的，会被新能源，新的建造模式，新的设计取代，那么这是不是附加值?我认为是创新。所以我们要不断地创新，这种创新不能就单一的产品进行创新，它应该是一个复合型的或者是更前端的一种创新，这是一个全行业努力的一种创新，一定不是地产商闷头做自己的，一定不是。
我刚才说的，10年出生的孩子们，再过十年就是快二十岁了，他们是什么样的，他们需求什么，那个时候的社会到底怎么样，我们要通过这一点来考虑企业未来的发展方向，而并不是仅限于三年、五年会怎么样，一定还是这样，现在的装修还是钢筋混凝土墙，上面做一些装饰品，无非装饰品发生一些变化，变一些花样而已，我认为这不是创新，以后的创新不是这样的，是彻底的创新，一种先进制造业创新、先进材料的创新、设计的创新。
主持人：作为房地产的从业者能够先人一步，就会获得新的生机或者新的创新的动力，是吗?
王玉龙：这是社会在推动的创新模式，你不变，有别人变，如果你变得早，就会引领，如果变得晚就会跟着人家走，如果你不变就会死掉。
主持人：好的，海亮在创新方面有什么心得吗?
孙琼：刚才提到了“互联网+”，这一块我觉得在海亮的应用应该更多是在物业的板块，在建造的板块上，智能化家居和“互联网+”对于海亮地产来说是有待开发的设计模块，因为我觉得现状的实际应用确实有待于产业的整体提升，“互联网+”在物业里面，比如O2O平台等等都已经开始应用了。
主持人：好的，我们知道刘宇先生是来自于中国房地产采购平台的商务总监，在B2B领域中，你们的平台做了哪些有益的探索?您跟大家介绍一下吗?
刘宇：好的，我们平台除了已经大家熟知的一些第三方平台的功能以外，我们还准备做什么?包括海亮的孙总说，她对家电行业不了解，就说明我们的工作不到位，我们应该创造更多的机会让上下游企业更深入地了解彼此，当然你们都谈到了一些未来的发展需求，智能化的应用等等。
从我的角度来说，所有的这些需求，所有的推手都是最终用户，现在买房人的最终用户需求决定了房地产商盖房子的需求。相应的就推动了我们后面的智能化，推动我们后面的家电企业，推动了我们后面的精装修企业。我觉得现在房地产商已经意识到了房子不能闭着眼睛盖，盖起来就赚钱，还要增加很多的附加值，是根据客户的需求或者说未来客户的需求。
我们的家电企业有没有跟上这个节奏?现在房地产商是一个大集成商，我觉得家电行业以后不能再单兵作战，你们也应该集成起来，抱团起来，形成最终的厨电行业的集成商。如果在跟精装修的集成打包的话，对于开发商来说，建一个精装房只是按照客户的需求提出要求，跟某一个大的家电集成商提需求，就可以满足所有的产品定位，我认为这是一个横向的供应商和厂家之间的深入发展方向。谢谢。
主持人：谢谢刘总，其实今天整个会议进行期间，我都在张开耳朵听，虽然我是房地产甚至家电行业的外行，但是我多多少少已经从大家的谈话中学习到了很多东西。刚才大家都谈到了“互联网+”，智能住宅，这方面虽然有一些愿景描绘得很好，但是我们现在其实大家急切地想听到的是我们作为房地产的集成商也好，开发商也好，我们在智能家居这方面到底现在已知的做了什么?
王玉龙：现在的智能家居还是简单的智能家居，大部分是在整体的管理系统方面，比如说安防，停车系统的管理，物业的管理，小区的防盗系统，甚至于收费系统这种管理方面。家居智能方面，因为我们的客户群体是不同的，如果满足普通住宅，除了小区管理之外就没有太多的了，针对于中高端的住宅，大部分的个性需求比较多，所以大部分都是个性化需求的客户在自己做综合智能家居，解决的问题就是入户之后自己的智能家居。
举几个简单的例子，比如说窗帘遥控系统、灯光遥控系统，这是最初级的。还有一种是逃生安全系统，现在有一些高端的别墅在中国已经在做一旦发生危险的时候，比如说有强盗入室，有火灾或者突然间的地震，他会迅速地逃到自己的逃生仓里面，他可以在里面呼救，可以在里面生活十五天，里面有足够的氧气和补给，这也是智能家居的一部分。类似这样的智能家居不是房地产在交付时候的标配，我所谓的标配就是停留在大系统的方面。
主持人：谢谢您，刚才的那位先生我很感兴趣，他对自己的生命很热爱，自己给自己做了逃生仓。
王玉龙：这是针对特定人群，比如说别墅在一个亿以上的客户，有自己的金库，非常注重这些安全方面，这在欧美的高端住宅里应用得相对比较广泛，但是在中国只停留在一些高端的客户群里面，但是这个客户群是有的。
主持人：所以集成化和个性化有时候也是冲突，我卖的房子特别坚固，但是未必就喜欢坚固的产品都在。
王玉龙：所谓的房子坚固时候是解决基本的功能，比如说防震抗震是8级。
主持人：嗯，生命和财产的坚固，是升级的。你们做产品的方面有没有往智能化的方向上做一些尝试和做一些新的产品的推广?
匡宏：博西家电在研发的前沿，我们公司有句口号是“科技成就生活之美”，我们非常注重在科技方面能够带来的产品附加值或者含金量。目前我们在互联家居的大环境下，我们做了很多的工作。比如说我们在家电产品里面能够通过互联网的功能，使他们形成远程的操控，就是说在工作的时候可以操控家用电器，比如说洗衣、烹饪、热水器的预先设定等等，可以给我们带来很多便利。
未来，整个互联家居、互联社会、万物互联的环境下，还有进一步的提升空间，这是整个产业链的共同进步的时代，比如说未来我们的冰箱可以管理食品，管理每个食物里面的维生素含量，通过你的体检报告和日常行为结合起来，你的冰箱可以今天应该吃什么或者是应该吃多少，这都是我们的未来发展方向。
总体来说，就是为我们消费者提供生活品质，打造健康生活的产品，是我们一直努力的方向。所以过去几十年以来，唯一不变的就是改变。
主持人：谢谢匡总，欧琳集团的产品，在前面的互联网的嘉宾讲座中，欧琳整体并不是多大，但是上升的势头很强劲，而且如果家里面有用过产品的人知道欧琳是什么样的状态。李总，你们的企业有没有在这方面做一些尝试，智能和未来联系得更紧密的?
李柏强：未来的智能化一定是趋势，如果现在的企业不做储存，一定在将来会被淘汰。我们刚才探讨了很多的智能化，什么是智能化，我觉得智能化需要定义，而且未来的消费群体对于家电、家具有很多的选择。据我了解，我在白电的企业待过，现在每个厂家都有自己的智能模式，但是我想未来一定要建一个智能的云端，不能因为买了ABC类的家电，每个家电都有一种智能模式，不会给消费者带来更大的好处，五种模式放在一起会更加复杂。
因为欧琳是致力于整体的智能厨房来做，我们的未来定位是更加智能化，炒菜的时候吸排油烟机会根据抽烟的情况自动选择排烟风量的大小，会根据公共通道的压力推算一个最好的压力值，让你的烟迅速排烟，迅速吸烟的情况。未来有很多的畅想智能化的东西，但是我觉得还是要根据时代的趋势来推。作为企业，首先我做好储备，根据消费者的情况，根据未来的情况，我们会陆陆续续地再推。
主持人：谢谢，很多时候我们会有不同的两个品牌的电器厂，声称的各种高科技是完全相同的，但是名字不同，有的时候很困惑到底哪个厉害，这种选择有的时候时间的大浪淘沙是一个方面，但是另外一个方面我们可以真正地尽快做成一个系统化的，明明白白告诉大家，其实有的时候最简单的就是最好的，我知道刘总以前是一直在做房地产项目的，在万通。在您看来，家电企业也好，房地产企业也好，它们想在新的时代下更好地生存，更好更体面更智慧的生存，您觉得有什么破局的方法?
刘宇：我觉得最主要的就是找准自己的定位，所有的买房子以后都会逐步做到细分市场。刚才的几位领导都说了，有的客户就需要逃生仓，有的客户就需要金库，我们开发商对于高端的客户对应的是不同的产品，我们对于刚需、改善的定位会逐步细化，有些地产公司强行就是刚需，有些地产公司强项就是定制，以后每个地产公司对应的客户群不是大众，只是局部客户。我觉得对于厂家来说就完全应该迅速地跟上所有开发商的脚步，因为开发商的角度就是站在客户的需求上做出来的，只有家电企业跟得上这个步伐，并且能落地，能够实实在在地应用，最终谁应用得落地好，谁的生存空间更大。
主持人：好，今天的整个论坛说的话题大到无穷大，完全是未来一百年、两百年以后的事情，但是有的又具体到就在我们的面前如影随形。我觉得今天在现场依然坚持坐在这里的有很多非常诚挚想要解决问题的朋友们，比如说一些来自采购总监，包括一些具体跟房企打交道的电器公司的代表们，他们也想知道一些实际操作时候的窍门，我觉得这些人也希望得到像王总、孙总你们采招方的建议，什么样的产品可以得到你们的青睐，或者什么样的产品是你们觉得值得的，OK的?
王玉龙：我说点实在的，我认为下一步的采购或者是跟房地产相关的趋势应该是怎么走，其实大家一直在谈“互联网+”，我觉得互联网是解决连接的作用，解决渠道的作用。但是怎么“+”，加什么?现在对于各个供给商、施工单位急需解决两个问题，第一个问题，市场的问题，就是如何能有效地和地产商或者甲方对接上，说白了怎么找到甲方，这是要解决的问题。第二个问题，缺钱，因为市场的环境不好，有可能你接到工程，甲方付款不好，怎么办?我认为下一步很快就会解决这个问题，资金的介入、外部的资本介入。
什么概念?假设说现在有很多的做大的电商平台，依托于一个协会，比如说房地产协会，这个协会里面，第一把所有的房地产主管采购的大佬集中在这里，你告诉我今年的需求是什么，要做哪些事情，同时把下游的施工单位找过来，它们可以给你提供什么。先解决渠道的问题，再解决钱的问题。就是以后的供给商再供货不是问地产商要钱，问基金公司要钱，基金公司拿这个钱怎么拿?地产商说你供了货，工程合格，付你款，签了字，基金公司直接把钱付给供给商，基金公司招房地产商做担保。这个我认为是一个趋势。所以大家可以关注。从今年开始，这个平台已经陆续有几个大的平台做起来了。
主持人：好的，孙总，这方面您跟各位有什么想说的?
孙群：我想补充一点，对我们来说，我们现在的时候如果是大批的，还是按我刚才说的产品分类，比如说刚需刚改类的大批的战略采购，那么我认为你的工程业绩和口碑是非常非常重要的，这是我们首先入围的选择。剩下的就是性价比，因为大批量采购的时候，我们更多地是看中相同品质的条件下的价格，这一块还是性价比第一类。到改善类的产品的时候，我们采购并不是按原先的规则，最低价招标的选择，我们更侧重于产品的特质，在市场上能给我们这个产品定位增加的品质。这个时候我们会做大量的采排工作，需要你们到我们这里做产品的宣传和展示。
这个时候国内的企业相对比较欠缺的就是对个体的展示，产品有多好必须要有更好的展示出来，在我采购这块的时候，我面临的困惑就是现状下这一类的产品，国内的品牌和国际品牌的竞争问题，这是我们现在面对的困惑。希望国内的品牌在这一块，比如在产品展示也好，在功能特质的体现也好，更更多的和国际产品进行对比和展示。谢谢。
主持人：谢谢，我们今天的活动从2点开始到现在进行了四个小时，大家还是畅所欲言，把自己的真知灼见，经验和梦想拿出来跟大家分享，我想请台上的五位总结一下，关于这样的讨论，你们几位的心得是什么?
刘宇：谢谢王总，他夸的平台是不是指我们?平台现在做的就是王总所说的，已经落地了，金融服务，上海的一家金融公司用我们的平台融了1.5个亿的账款。
我觉得目前的形势下，从我个人的角度来说，借用我的一个朋友的一句话，永保意气风发的心迎接未来。
李柏强：用我们欧琳对产品和品牌的定位，不忘初心方得始终，坚持做好自己的产品和品牌，为消费者和房地产做好服务。
孙群：关于这样的对话我是第一次参与，我想表达一下我自己对这个的理解，现在似乎我们是甲乙双方坐在这里，我们是需求方你们是供应方，但是我想这样的平台最好给我们的意义就是我们共同面对的是客户的需求，如何更多地交流，更好地辅导我们的客户，这是我对今天交流的感想。
匡宏：我希望这次的交流，能从过去简单的供应商和开发商之间的关系变为伙伴的关系，也是我们致力于和各个大开发商探讨的话题，借这个机会总结一下，携手共进，成为伙伴，一起奔跑，迎接未来。
王玉龙：我是刚刚从广州飞过来，刚刚落地，为了参加这个论坛，晚上或者是明天还要再飞回广州，很高兴在这里跟大家交流。在这样的背景下，我认为“互联网+”到最后一定是加实体经济，我们一定要练好内功，练好内功的同时像刚才电商平台的老总一样，这种平台已经搭起来了，平台上有很多的接口，你看有没有这样的产品，有没有这样的服务，有没有这样的能力把插口插到平台上。如果你插不进，就证明你的产品不好，服务不好，有可能被旋转的平台甩下来，所以还是要练好内功。
主持人：我觉得这样的研讨和论坛不是太多了，而是太少了，因为有的时候就一个行业标准或者是一种行业现象要探讨下去的话，真不是四五个小时可以解决的问题，依然感谢大家今天光临我们的论坛，我们讲了很多学术的，也讲了很多梦想的，再次感谢我们的中国房地产业协会和中国家用电器协会两大协会的专业指导，以及中国房地产采购平台的大力支持，再次感谢到场的各位房地产采购圈和家电从业经营代表们，谢谢各位的参与，衷心感谢我们的各位专家，谢谢各位，明年再见。